Relatório da auditoria do Tribunal de Contas do Estado concluiu que um edifício, da construtora Equilíbrio, do estado do Ceará, em construção na orla de João Pessoa, está quase quatro metros acima do permitido pela legislação. Os auditores relatam as diversas visitas que fizeram a Diretoria de Controle Urbano (DCU), na Secretaria de Planejamento da Prefeitura de João Pessoa, e-mails enviados em busca de informações e documentos, e por fim apontam embaraço da Seplan à atividade fiscalizatória do TCE no caso do prédio construído acima da altura permitida.
“A Auditoria sofreu forte limitação no escopo do trabalho em virtude da ausência de envio de informações por parte das autoridades municipais, configurando embaraço à atividade fiscalizatório. Em razão disso, cabe multa aos responsáveis”, afirmam os auditores no relatório.
O caso surgiu a partir de um pedido de informações de um morador do bairro de Manaíra sobre a legislação, os cálculos e a altura máxima permitida para construções de prédio no local. Em seguida a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-PB), através de seu presidente Harrison Targino, encaminhou ofício ao presidente do TCE, conselheiro Nominando Diniz, pedindo a devida apuração do caso.
“Em face de noticias divulgadas na imprensa local a respeito de prédios licenciados pelo SUDEMA e pela Prefeitura que estariam extrapolando a altura permitida na orla, desrespeitando frontalmente o art. 229 da Constituição do Estado da Paraíba, vem solicitar a apuração e o esclarecimento dos fatos, analisando-se a
eventual legalidade ou não destas autorizações. Certos de contar com a colaboração de sempre, antecipamos os
agradecimentos pela atenção. Saudações”, diz trecho do ofício da OAB.
CONCLUSÃO DO RELATÓRIO DOS AUDITORES DO TCE :
Em suma, esta Auditoria conclui pela procedência da denúncia, condensando os
apontamentos nos itens abaixo:
a) As obras do Edifício Mindset ultrapassaram o limite de gabarito previsto pelo Plano Diretor Municipal em 3,84 metros;
b) A Auditoria sofreu forte limitação no escopo do trabalho em virtude da ausência de envio de informações por parte das autoridades municipais, configurando embaraço à atividade fiscalizatório. Em razão disso, cabe multa aos responsáveis com fulcro no art. 56, VI da Lei Orgânica do TCE PB;
c) Apesar das limitações da Diretoria de Controle Urbano, sua atuação no acompanhamento das obras não é a mais adequada, pois apenas se verifica e registra possíveis irregularidades na etapa final da obra, quando o edifício já está pronto, momento em que o reparo de possíveis divergências e irregularidades se mostra de difícil solução.
DENUNCIANTE DIZ QUE SEPLAN-JP SE OMITIU DE ATUAR NO CASO DO PRÉDIO CONSTRUÍDO ACIMA DA ALTURA PERMITIDA
“Para corroborar sua contestação, o denunciante anexa aos autos uma série de documentos com o fito de demonstrar que o Poder Municipal tinha conhecimento das possíveis irregularidades, mas que o órgão detentor da competência para saná-las vem se omitindo de atuar.
Dentre os documentos, há resposta da municipalidade a pedido de acesso à informação atestando que em vistoria realizada no dia 26/01/2023, identificou-se diferença na altura total do prédio em aproximadamente 3,0 metros a mais em relação à altura que foi aprovada no processo de alvará de construção de número 2019/046862 (Anexo 04 – fls. 17/24).
Por fim, solicita o denunciante:
a) “Deferimento de medida CAUTELAR:
a.1) à Construtora Equilíbrio, determinando a imediata paralisação das obras do “Edifício Mindstet” (em construção), localizado na Av. Ingá, nº 346, Bairro de Manaíra, João Pessoa (PB)
a.2) às autoridades Representadas, determinando o imediato embargo das obras supra; imediata suspensão de quaisquer licenciamentos para construir, habitar e análogos; e determinar aos mesmos a prática de todas as medidas administrativas e jurídicas visando à completa demolição da parte excedente do referido
“Edifício Mindstet” (em construção)
AUDITORES UTILIZARAM TECNOLOGIA E LEGISLAÇÃO PARA APONTAR A IRREGULARIDADE
‘Desse modo, aplicando a fórmula prevista no art. 25 do PDM, tem-se que a altura máxima do Edifício Mindset deveria ser de 28,85 metros (memória de cálculo = 12,90m + 0,0442 x 360,87).
Munidos com a inteligência da legislação e conhecedor da altura máxima, dirigimo-nos ao local da construção e procedemos a um levantamento aerofotogramétrico com utilização de VANT (veículo aéreo não tripulado) realizado a uma altura de 80m, com obtenção de 72 fotografias e geração de modelo digital de superfície com resolução de 3 cm/pixel, em que foi possível extrair a altura do referido imóvel.
Deste levantamento, realizando todas as parametrizações devidas, concluímos com precisão satisfatória que a altura atual do prédio é de 32,69 metros, portanto 3,84 metros acima do gabarito permitido pela legislação, configurando a irregularidade da construção
A PEREGRINAÇÃO DOS AUDITORES NA DIRETORIA DE CONTROLE URBANO, NA SEPLAN EM JOÃO PESSOA
O caso do prédio construído acima da altura permitida na orla de Manaíra, em João Pessoa, sem qualquer ação ágil, enérgica e eficaz, da Secretaria de Planejamento da Prefeitura de João Pessoa, comandada por José William Montenegro Leal, os próprios auditores do Tribunal de Contas enfrentaram muitas dificuldades em busca de informações e documentos, e por fim apontam embaraço da Seplan na atividade fiscalizatória do órgão do TCE.
EMBARAÇO À ATIVIDADE FISCALIZATÓRIA – “Neste momento, mostra-se relevante destacar que esta Auditoria sofreu forte limitação no escopo do trabalho em virtude da ausência de envio de informações por parte
das autoridades municipais, notadamente àquelas lotadas na Diretoria de Controle Urbano, unidade integrante da estrutura da Secretaria de Planejamento (SEPLAN).
Para trazer o contexto desta limitação aos autos, narra-se os eventos que antecederam este relatório.
DIA 6 DE MARÇO AUDITORIA FOI A DCU, NA SEPLANJP – “No dia 06 de março de 2023, esta Auditoria realizou visita in loco às dependências da Diretoria de Controle Urbano, localizada no Centro Administrativo de João Pessoa. O objetivo da diligência foi obter conhecimento acerca do objeto da denúncia, verificar o processo em que tramita a autorização da construção, ouvir as autoridades envolvidas na obra entre outros.
O Ofício de Apresentação foi anexado à fl. 78 dos autos, na ocasião fomos acompanhamos pela servidora chamada Perla.
DIA 7 DE MARÇO REMETIDO EMAIL REQUERENDO DOCUMENTAÇÃO – “Ato contínuo, no dia 07 de março de 2023, conforme acordado entre os presentes na visita ocorrida no dia anterior, a equipe remeteu e-mail contendo a requisição de documentos, em que constavam as informações necessárias para a devida instrução
processual. A evidência do e-mail se encontra encartada à fls. 79/80 dos autos.
DIA 13 DE ABRIL, SEM ATENDIMENTO DAS INFORMAÇÕES AUDITORIA VAI NOVAMENTE NA DCU, NA SEPLAN-JP – “Posteriormente, no dia 13 de abril de 2023, frente à ausência de informações quanto ao Mindset e em decorrência de nova demanda (obras do Avoante, comentado no item a seguir), mais uma vez nos dirigimos à Diretoria de Controle Urbano, ocasião em que fomos recebidos pela servidora Georgia. Relembramos a tramitação da construção do Mindset e aprofundamos o conhecimento a respeito do Avoante. O Ofício de Apresentação se encontra na fl. 81.
DIA 28 DE ABRIL NOVAMENTE AUDITORIA VAI A DCU, NA SEPLAN-JP – “Em 28 de abril de 2023, novamente voltamos a visitar a Diretoria de Controle Urbano. Nesta oportunidade fomos acolhidos pela servidora Georgia, contando também com a presença da servidora Mariana. Desta terceira visita, ficou mais uma vez acordado que
enviaríamos a Requisição logo após uma reunião que as autoridades municipais teriam com o Ministério Público Estadual (MP-PB) para tratar sobre a construção do Edifício MindSet. A premissa foi de que, após este encontro, as autoridades municipais teriam melhores condições de fornecer informações para a fiscalização. Esta reunião aconteceria em 02 de maio de 2023.
O Ofício de Apresentação da equipe está encartado à fl. 82 dos autos.
Atendendo ao pedido da municipalidade, em 03 de maio de 2023, conforme combinado, remetemos a Requisição de Documentos por meio da Plataforma 1Doc (Protocolo 55.063/2023), vide evidência anexada às fls. 83/84 dos autos. Tendo em vista a mora que já abarcara todo o processo, que as autoridades da Diretoria de Controle Urbano já eram conhecedoras da denúncia e do teor da Requisição, concedeu-se o prazo de 5 dias úteis para que fossem remetidas as informações.
DIA 10 DE MAIO ENVIO DE MAIS UM E-MAIL – “No dia 10 de maio de 2023, enviamos e-mail
1 às servidoras que nos receberam informando que o prazo para o envio da documentação se expirava naquele dia (fls. 85/86).
NENHUMA INFORMAÇÃO OU DOCUMENTAÇÃO SOLICITADA FOI ENVIADA PELA SEPLAN – “O desfecho do narrado acima é que até a data do presente relatório, nenhuma informação ou documentação nos foi remetida pelas autoridades da DCU, a despeito da insistência e dos prazos estabelecidos por este corpo de instrução. Em razão disso, cabe multa aos responsáveis com fulcro no art. 56, VI da Lei Orgânica do TCE PB:
SEPLAN SABIA DA IRREGULARIDADE NA ALTURA DO PRÉDIO DESDE 26 DE JANEIRO – “A fim de evitar a ausência de detalhes quanto à atuação da Prefeitura, ressaltamos que em conversas verbais com as Sras. Perla e Georgia, foi-nos informado que a municipalidade não realiza visitas de acompanhamento às construções autorizadas em razão da limitação de pessoal e do volume de obras simultâneas ocorrendo em João Pessoa. Todavia, no que diz respeito ao MindSet, foi realizada visita ao local em 26/01/2023 pela Prefeitura e naquela
época já se verificou “diferença na altura total do prédio em aproximadamente 3,0 metros a mais em relação à altura que foi aprovada no processo de alvará de construção de número 2019/046862.” (fl. 24).
No mais, uma vez autorizada a obra, a atuação da DCU se limita a fazer uma checagem no prédio já construído e finalizado para fins de liberação do “Habite-se”. Em não estando de acordo com o processo aprovado e homologado, o edifício não é liberado.
ATUAÇÃO DA DCU (SEPLAN) NÃO É A MAIS ADEQUADA – “Apesar das limitações da DCU, não se pode deixar de mencionar que a sistemática de atuação da estrutura municipal não é a mais adequada, pois apenas se verifica e registra possíveis irregularidades na etapa final da obra, quando o edifício já está pronto, momento em
que o reparo de possíveis divergências e irregularidades se mostra de difícil solução.
Dando prosseguimento, imprescindível se faz mencionar que no âmbito da capital paraibana foi publicada a Lei Complementar nº 150, de 22 de junho de 2022, que dispôs sobre a regularização das edificações e deu outras providências.
O art. 2º da retrocitada Lei assevera que:
Art. 2º As edificações irregulares ou clandestinas concluídas ou em construção até a data da publicação desta lei, poderão ser regularizadas, desde que atendam as condições mínimas de higiene, de segurança, de uso, de salubridade, de acessibilidade, e habitabilidade, observadas, ainda, as disposições constantes na legislação ambiental e nesta norma.” Grifo nosso
A princípio, as obras do Mindset se encontrariam na categoria “edificações em construção” da previsão acima.
No entanto, a se seguir o rigor da Lei, a construção em comento mostra-se impossibilitada de regularização em virtude da restrição imposta pelo art. 4º da LC 150/22.
No Capítulo II – DA REGULARIZAÇÃO, existe a seguinte previsão:
“Art. 4º Para fins desta são consideradas passíveis de regularização as edificações que abriguem atividades nas seguintes situações:
I – atividade compatível com a zona e via;
II – atividade incompatível com a zona e/ou via.
§1º As irregularidades de que tratam os incisos I e II deste artigo são
as relativas:
a) à taxa de permeabilidade;
b) à taxa de ocupação;
c) à fração do lote;
d) ao índice de aproveitamento;
O Blog, diante do interesse público, a garantia do cumprimento da legislação, que estabelece altura máxima de prédios na orla de João Pessoa, acompanhará desfecho do caso do edifício construído acima da altura permitida, e se coloca à disposição de autoridades, especialistas e cidadãos do povo para acrescentar ao debate. Da mesma forma que destina o espaço necessário às autoridades , servidores citados, da PMJP, auditores do TCE, para divulgação de artigos, posicionamentos e opinião sobre o tema.
